Prefab kan woningnood snel verlichten – maar vergunningen en grondpolitiek blokkeren doorbraak

Prefabwoningen gelden al jaren als een snelle en relatief goedkope manier om woningen toe te voegen. Toch blijft grootschalige inzet ervan in Nederland achter. Terwijl de woningnood hoog is en veel woningzoekenden dringend een plek nodig hebben, komen projecten met flexwoningen maar mondjesmaat van de grond.

Prefabwoningen – compleet in fabriek gebouwd en binnen een dag te plaatsen – lijken in theorie ideaal. Maar verschillende producenten, waaronder Startblock, gingen recent failliet. Bij prefabbouwer VDL de Meeuw daalde de omzet vorig jaar met 30 procent. In oktober besteedde Nieuwsuur aandacht aan dat probleem. Ondanks bewezen vraag bleek de markt allesbehalve stabiel.

Naar aanleiding van de Woontop in 2024, waar het kabinet afspraken heeft gemaakt met provincies om woningbouw te versnellen, kondigde minister Keijzer het ‘Programma Innovatie en Opschaling Woningbouw‘ aan. De acties in dit programma moeten ertoe leiden dat in 2030 50% van de nieuwbouwwoningen industrieel gebouwd wordt door belemmeringen weg te nemen en regelgeving, procedures en eisen aan te passen. 

Uit de gegevens die Nieuwsuur publiceerde blijkt de gemiddelde groei van het aantal prefabwoningen 2% per jaar te zijn. In 2024 was het aandeel 21%. Er moet dus enorm veel meer snelheid gemaakt worden om 50% in 2026 te halen.

In de stand van zaken van de afspraken die zijn gemaakt staat niet veel over de voortgang.

Wijk bij Duurstede was een van de eerste gemeenten die op wat grotere schaal flexwoningen liet neerzetten in 2023. Ook dat ging dat niet zonder slag of stoot. Een eerdere locatie in de gemeente viel af vanwege bezwaren van omwonenden. Die vreesden oa voor hun uitzicht. In Wijk bij Duurstede duurde het een jaar van plan tot realisatie. Er staan nu 52 flexwoningen in dit wijkje. De woningen zijn gebouwd door Startblock. Dat heeft intussen faillisement moeten aanvragen. Eind 2025 komen er nog 18 flexwoningen beschikbaar in Wijk bij Duurstede. Deze zijn groter dan die StartBlock en worden gebouwd door de firma Barli.

In Nederland zijn nu bijna 300 projecten gerealiseerd met flexwoningen bedoeld voor starters en statushouders. Verder zijn er diverse projecten gerealiseerd met prefab woningen voor studenten en arbeidsmigranten.

De VNG zegt in een reactie dat het streven naar 50 procent fabrieksmatig bouwen in 2030 terecht een ‘streven’ wordt genoemd. Het is volgens de woordvoerder vooral aan woningcorporaties om meer fabrieksmatige woningen te bouwen. “De vraag is hoe wij als gemeenten hierin kunnen ondersteunen of aanjagen.

Wat een merkwaardige situatie. Prefab woningen lijkt een geweldige oplossing. Er is vraag en er zijn vele fabrieken die kunnen leveren. Waar ligt het dan aan?

Een voorbeeld van weerstand is een project met flexwoningen in Den Hoorn, een dorp in de gemeente Midden-Delfland onder de rook van Delft. Oppositiepartijen Mijn Partij en VVD hadden geen trek in dit type woningen. Er zou teveel geluid zijn, er is onduidelijkheid over de bodem en mogelijk sprake van ghettovorming. De grond is eigendom van de gemeente. Tot augustus 2025 zijn er in ieder geval geen flexwoningen op deze locatie geplaatst.

De redactie vroeg de vereniging van woningcorporaties Aedes waarom projecten met prefab woningen zo lastig van de grond komen.
Een van de grootste obstakels voor het snel opleveren van prefab woningen zijn de vergunningen. Aedes zegt daarover: Ja, helaas herkennen wij dit maar al te goed. Je bouwt tegenwoordig in een aantal weken/maanden, maar de procedure voorafgaande aan de start bouw duurt soms meer dan zeven jaar. De echte versnelling zit ‘m dan ook niet zozeer in HOE je bouwt, maar in het versnellen van procedures voorafgaande aan de start bouw (ruimtelijke ordening en vergunningprocedure).

De verwachting is dat bij prefab/industrieel/conceptueel bouwen het vergunningstraject flink ingekort kan worden (oa door typegoedkeuring). Maar vooralsnog werkt het nog niet zo. Hier zijn uiteenlopende redenen voor: geen nieuwe/andere gemeentelijke procedures dan bij traditionele bouw, onduidelijkheid over verantwoordelijkheden rondom typegoedkeuring, personeelstekorten bij gemeenten, imago van prefab woningen tav ruimtelijke kwaliteit (weerstand bij welstand/commissie ruimtelijke kwaliteit).

Typegoedkeuring alleen is niet genoeg. Aedes geeft aan ” Typegoedkeuring is een mooie eerste stap zodat woningen die al voldoen aan het bouwbesluit als ze de fabriek uitrollen een streepje voor hebben in de vergunningprocedure, maar dat is niet genoeg. Eigenlijk moet je ook iets doen aan de procedures voorafgaand aan de start bouw. En moet je als gemeente een veel uitnodigender beleid hebben voor prefab woningen. Wat vroeger ook wel ‘uitnodigingsplanologie’ werd genoemd. Dit is een manier van ruimtelijke ordening bedrijven waarbij je initiatiefnemers aan de voorkant goed uitlegt wat er wel en niet mag. En dus minder achteraf nee verkoopt. Stel als gemeente heldere en duidelijke uitgangspunten aan de voorkant voor. (Denk aan stedenbouw, welstand, ruimtelijke ordening). En die uitgangspunten moeten industrieel/conceptueel bouwen niet bemoeilijken door bijv. de kaders verregaand te specificeren.“

In de reactie aan Nieuwsuur staat dat volgens Aedes meer moet gaan inzetten op prefab woningen. Wat wordt daarmee bedoeld?
“Als gemeenten in hun ruimtelijke ordening beleid en hun stedenbouwkundige eisen meer gaan inzetten (duidelijke kader vooraf) op prefab woningen, dan hopen wij dat de vergunningprocedures vlotter zullen verlopen. Het huidige ontwikkelproces is vooral gestoeld op traditioneel bouwen. Maar voor prefab woningen is -zoals gezegd- veel meer duidelijkheid aan de voorkant nodig.“

“Concreet betekent dat bijvoorbeeld dat gemeenten meedenken en meewerken aan het versnellen van het vergunningstraject voor conceptueel bouwen, dat ruimtelijke kwaliteitseisen aansluiten op de mogelijkheden (en beperkingen) van conceptueel/industrieel gebouwde woningen, dat gemeentemedewerkers weten en begrijpen wat het betekent om conceptueel/industrieel te bouwen (vroeg in het proces moeten de kaders duidelijk zijn, later in het proces aanpassen is niet mogelijk/werkt vertragend en maakt het project duurder), dat corporaties geschikte locaties toegewezen/aangeboden krijgen.”

Een ander obstakel dat realisatie van prefab woningen tegenhoudt is de grond. Aedes zegt hierover:

“Omdat de meeste locaties in handen zijn van anderen, lees projectontwikkelaars. In dat geval is een corporatie niet vrij om een geschikte prefab woningen te selecteren, maar is afhankelijk van wat de ontwikkelaar kan en wil realiseren. Woningcorporaties zijn ook vaak genoodzaakt om via sloop/nieuwbouw nieuwe woningen toe te voegen. Dit zijn niet altijd plekken waar prefab voor de hand ligt. Daarnaast moeten locaties groot genoeg zijn (een minimale omvang is nodig voor een rendabel project met prefab/industrieel/conceptueel gebouwde woningen).

Ook moet de locatie geen ‘onmogelijke’ afmetingen hebben, bij moeilijke hoekjes is toch maatwerk nodig, dat pleit meestal voor traditioneel bouwen.”